“華住、錦江、如家等巨頭們確實很龐大，我們算是另辟蹊徑，或許也能打出一片天地。”
壹隅生活：“用希諾來另辟蹊徑，或許能打出一片天地。”
【環球旅訊】在環球旅訊11月底拜訪廣州壹隅酒店管理有限公司(下稱“壹隅生活”)董事長郭漢雄和CEO殷乾元時，二位辦公桌或茶桌上醒目的地方都放著一袋羅漢果。
“最近經常看項目談合同，得喝一點。”殷乾元解釋完，又立馬埋頭跟同事拿著物業圖紙討論，“開間平面多少間房”、“多少間是暗房”、“建筑消防證齊全嗎”等問題接踵拋出。
之所以繁忙，既是因為近期壹隅生活力推旗下品牌“希諾”，吸引了不少業主咨詢，也是因為希諾的旗艦店于11月30日開業，在這之前，殷乾元還不時要到酒店去監督檢查。
目前，希諾開業了3家門店。這家位于廣州最繁華商業區之一北京路的旗艦店將前臺、餐廳、吧臺、辦公會客區、健身房、洗衣房、廚房等公區融合在一起，避免了不必要的空間浪費，提高了坪效，最符合郭漢雄和殷乾元的思路。
希諾的公共空間
“現在經濟下行，有些酒店的公區和房間還越做越大，坪效越來越低，虧錢是必然的，最后買單的還是投資人。”郭漢雄是個典型的潮汕商人，對商業的本質看得很透，那就是要有合理可觀的投資回報。
2006年，郭漢雄創立迎商酒店，10年之后，成立迎商酒店集團。2018年，壹隅生活成立并管理迎商、希諾兩個品牌。至今，壹隅生活管理的20多家酒店無一虧損。
但20多家酒店的規模在國內只能稱為中小酒管公司。中小酒管公司幾乎都面臨著擴張速度慢、租金漲了但房價難提升、合同期臨近業主不愿翻新升級、酒店投資人和職業經理人在管理上的沖突、頭部酒店集團壓迫生存空間等各種挑戰。
隨著經濟下行、一二線城市酒店供大于求等市場變化，以及華南地區酒店市場本身的獨特性，華南中小酒管公司前方更加黑暗。希諾的出現，希望為華南中小酒管公司提供一個解決方案。
另辟蹊徑，但也不容易
“迎商初期還沒想到要跑馬圈地，只做直營所以做得很累。2017年左右開始做加盟，但從上到下思維和管理模式很難轉變，效果不大。”郭漢雄思考過后，于2018年開始打造希諾這個品牌，并從管理模式、產品定位等方面重新進行打磨。
希諾重點瞄準客房數量在50-100間的中小體量酒店，并且延續了迎商的思路，開業酒店均地處核心商圈，許多臨近地鐵口，對位置的要求苛刻。
當初在思考希諾的定位時，郭漢雄觀察到，市場中酒店客房數在80間以下的中高端酒店品牌仍是空白，同時華南地區的個體小商戶多而分散，投資人手中的閑余資本有限，卻手握一些核心商圈的中小物業。郭漢雄從中看到了機會。
但市場的空白也意味著存在痛點。郭漢雄稱，這類中小體量的物業基本在老舊的綜合樓里。廣州北京路步行街的旗艦店就是如此，坐落在北京路一個商業樓的4-6層。
回想當初，郭漢雄覺得不容易。“在這些市中心的老物業中，辦理酒店營業執照、施工許可證、消防證等證件需要解決的前期問題非常復雜。為了防止擾民，我們需要靈活調整施工時間。碰到個別鄰里左右因為施工吵鬧來投訴，我們只能出面調解，挨家挨戶送水果籃。”
同時，這些核心商圈的物業租金高，只有嚴控運營成本、提高坪效，才能產生可觀的利潤，這也是為什么希諾將公共空間融合在一起的原因。
不過，環球旅訊記者觀察到，物業的性質導致部分房間或空間較小、或采光稍弱、或轉角較多，需要花更多心思在物業改造上。例如廣州北京路步行街店中，走廊盡頭的房間較小，于是希諾將其改造成榻榻米，并開大的玻璃窗提高房內亮度，還能看到北京路的景色。殷乾元說，這個房間還變成了“網紅房”。
殷乾元介紹，希諾的單房投資成本為12萬元，運營成本為120-140元/間/天，租金150-200元/間/天，房價在400-700元的范圍內，投資回報周期為3年左右。
目前希諾的平均入住率在85%以上，RevPAR超過400元，希諾首店全年平均入住率93%，而新開業的標桿店第一周的平均入住率更是高達97%。
“華住、錦江、如家等巨頭們確實很龐大，我們算是另辟蹊徑，或許也能打出一片天地。”殷乾元說。
做酒店，位置和產品是核心
隨著酒店集團巨頭們的日益強大，中小酒管公司在資金、人才、品牌、會員、渠道、IT都缺乏優勢，生存空間不斷被壓縮。
然而在郭漢雄眼中，酒店業首要考慮的應是“位置，位置，還是位置”。
郭漢雄預估，3年半以內希諾爭取開出110家門店，主要集中在粵港澳地區。廣州集中布局越秀、天河、海珠、荔灣、白云等核心城區。深圳集中布局南山、福田、羅湖和寶安4個城區，除此還有其他城市的核心社區。
“商務酒店本質上還是個商業聚集的地方，需要選擇商業人流最旺的地頭。若選擇所謂的下沉、城鄉結合，帶來的投資風險會非常大。”殷乾元非常直接。
之所以能拿下這些好位置的物業，還因為華南地區的商業環境特殊。許多酒店集團雖大，在華南地區的推進也不那么順利。
殷乾元曾任開元曼居總經理，他對不同市場的比喻很生動。“大型酒店集團的品牌、IT、會員等空中部隊很強，主要輻射地區的經濟態勢以國有、集體經濟為主，許多投資人是大型企業，會主動找酒店集團加盟。但華南地區許多是民間資本，需要地面部隊叢林作戰，一個一個尋找、洽談。酒管公司總部不在華南，很難深入市場并最終拿到物業，但在本地組建團隊成本太高，管理方式也容易水土不服。”
殷乾元認為，除了位置，其次就是產品。希諾的房間價格與亞朵相近，比麗楓、全季還要高，但消費者對希諾的品牌認知度稍弱，然而，殷乾元并不擔心。一來是因為希諾的目標用戶是在同齡人中收入處于中上水平的年輕人，二來是對希諾產品有信心。
“用戶選酒店，不一定是選品牌，最終看的還是住得舒不舒服，睡得好不好，用的干不干凈。我們的床品是裸棉、洗漱用品從荷蘭進口，浴袍都賣出去了不少。而健身房、自助洗衣房，我們也會滿足用戶的必要需求，但沒必要大做文章。有些酒店則本末倒置，走進了誤區。”
對酒店創新的不同看法
專注產品本身，其他方面不大做文章，不代表跟不上時代。“社區會客廳”、新零售等新事物也在希諾中有所體現，但對這些新事物的理解不同，希諾的呈現也不同。
例如打造社區會客廳，亞朵也有類似的想法。亞朵創始人王海軍曾表示，想把亞朵打造成社區中心，輻射附近3公里的居民。
殷乾元表示，亞朵一般開在商業中心，而希諾基本都在社區周邊，用戶許多是附近居民，有時候跟街道進行合作宣傳，跟社區的連接會更加緊密。
社區會客廳還有另一層意思，在于在同一個商圈內密集開店，共享資源。例如，希諾在廣州的北京路步行街已開業兩家，還有一家正在籌備，互相之間只相隔1公里左右，店長、保潔等資源可以共享，營銷推廣也可以一同籌備。對于加盟商而言，也是一個節約成本的方式。
對于有些酒店而言，密集開店有分流的顧慮，但因為希諾單店規模小，殷乾元并不擔憂。例如，北京路的3個希諾門店加起來共205個房間，數量上其實只相當于如今的很多200個房間的酒店。
對酒店新零售的理解也跟同行不太一樣，殷乾元認為希諾不是在做新零售，而更愿意將這個嘗試稱之為“生活館”。
從呈現上來看，除了SKU少一些，其實希諾生活館跟其他酒店新零售區別不大，同樣是在酒店內取一塊空間放上商品，供用戶選購。但在殷乾元看來，目的卻大不一樣。希諾生活館的遠期定位更類似一個窗口，用于展示和互動，并且鏈接本地社區。
“酒店是個低頻、低流量的地方。雖然用戶逗留時間長，但賣的基本是跟旅游、住宿相關的東西，牙膏、枕頭你一年能買多少?第一時間不是打開京東、淘寶比價嗎?所以最后不一定能賺回來。我們也賣東西，但目的不是賺錢，主要為了延長用戶在酒店的逗留時間，提升體驗感，滿足用戶必要的生活需求，就足夠了。”
但殷乾元也表示，華住的新零售嘗試“客聽”是另外一個故事。“首先上市公司需要新故事，且華住在另外一個體量級別，會員超過1億，網上商城做得很成功，如果以后有新品發布、預售體驗，這些空間是個很好的品牌展示平臺。”
華南中小酒管公司將迎來至暗時刻
根據盈蝶咨詢的《2018中國大住宿業發展報告》，廣東是酒店類住宿業設施最多的省份，擁有超過3萬家酒店、179萬間客房，比客房數排行第二的浙江超出82萬間。
但如果看設施規模，北京、上海平均每個設施擁有74間客房，37%的客房分布在150間以上規模的設施中，北京僅30%的客房分布在70間以下的設施中，上海這一數字為28%。但廣州40%、深圳39%的酒店客房數都在70間以下，整個廣東省客房數在70間以下的酒店占40%。可以發現，中小體量酒店總量龐大。
殷乾元分析，經濟周期是波浪式前進的，華南地區走在改革開放的前沿，整個經濟周期走在全國的前面，消費觀已經從對奢華的崇尚中回歸樸實。華南地區城市化建設早也留下了很多老舊的房子，對于壹隅生活來或者說是個好事，因為可以改造存量。但這些存量需要靠自己尋找，沒法像麗楓一樣，在7天的基礎上翻新。
郭漢雄分析，和迎商同期出現的酒店集團，大多簽約的合同期12-15年。當年，租金低至20-30元/平米/月，如今已經升到80-100元/平米/月了。“可以說，現在的中小酒管公司基本都在吃租金紅利，當合同期結束，紅利也就沒了。”
希諾就是轉型的嘗試。而且，因為曾經高星酒店集團的熏陶，殷乾元對產品的講究程度、精致程度更有經驗，最終把精致和務實結合在希諾中。“其實現在的投資人已經在觀察，也接受了希諾的產品理念，但處于‘看看產品覺得很美好，想想投資覺得有點貴’的狀態，只有等現有經營酒店完全不賺錢的時候他們才會開竅。”
“估計明年下半年就是他們的至暗時刻。”殷乾元推測。
壹隅生活的另一個品牌迎商也在尋求轉變，嘗試軟品牌的做法。但這里所說的“軟品牌”與OYO、你好酒店等不是同一個物種。郭漢雄表示，迎商的軟品牌有一定標準，至少門頭、前臺以及一個樓層需要硬改，其他樓層軟改，保證用戶走進酒店有標準的體驗。
“商業的世界里，沒有哪個行業真正難做，沒有什么時候是熬不過去的，只是看你怎么去調控，用什么樣的態度和努力去做而已，酒店這個行業，賺的永遠是辛苦錢，是態度錢。”郭漢雄喝了一口熱茶，淡定地一言以蔽之，似乎應對的只是風輕云淡前的一場狂風。