“如果再往前走的話，龍湖(長租公寓業務)有希望做到完全的領先。”龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉說。
8月26日，龍湖集團(00960.HK)在香港召開2019年中期業績發布會。中期業績顯示，2019上半年，龍湖集團實現合約銷售金額1056.2億元，同比增長8.8%;營業額385.7億元，同比增長42.2%。其中，物業投資業務收入25.8億元(不含稅租金收入)，同比增長39.2%。值得關注的是，近三年間，龍湖集團物業投資組成發生了變化，主要由三部分構成，分別是商場、冠寓和其他收入。其中，冠寓自2017年被確定為集團主航道業務以來，收入正呈現逐年穩步增長態勢。具體來看，2019年上半年，龍湖集團冠寓實現4.3億元收入;2018年全年，龍湖冠寓收入為4.25億元;2017年龍湖冠寓這一項收入僅為0.38億元。
業績報表中長租公寓收入罕見有貢獻，且穩步提升，并堅定前行，這在正遭遇洗牌之痛的長租公寓領域非常不易。能做常人所不能做，這也是一家公司運營能力最好的驗證。
“莫聽穿林打葉聲，何妨吟嘯且徐行，料峭春風吹酒醒，微冷，山頭斜照卻相迎”，發布會伊始，龍湖集團借蘇軾遇雨抒懷之作，以此表達自身面對外部環境變化，泰然自若的心境。這也同樣適用于當下長租公寓業務發展。任外界風雨飄搖，我自巋然不動。恰如邵明曉在業績發布會上所說，“對于龍湖來講，我們非常堅定，冠寓依然是我們的戰略業務。”
接近頭部
對于龍湖長租公寓業務，邵明曉在業績會上的評價是，“現在在這個領域里，可以說龍湖已經做到基本接近頭部了。”克而瑞發布的《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》顯示，無論從拓展規模還是開業規模來看，龍湖冠寓均位列長租公寓行業第二名，僅次于萬科泊寓。
邵明曉表示，至2019年6月，龍湖冠寓已開業房間超6萬間，上半年累計租金收入4.3億元，整個運營非常健康。“如果再往前走的話，龍湖有希望做到完全的領先。”
長租公寓領域是當前房企前瞻性布局必爭之地?？藸柸鹬赋觯瑥男袠I層面來看，房企作為長租公寓領域中的主力軍，經過幾年沉淀，目前國內排名前50大規模房企已有近一半企業布局長租公寓。
房企愿意在長租公寓大展身手，離不開利好政策的支持。早在2015年，國務院就頒布了《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提及“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”，此后“租購并舉”、“房住不炒”等政策的頂層設計對長租公寓的利好不斷出現。
長租公寓成為熱門投資領域背后，巨大租房需求也是重要支撐。貝殼租房發布的報告顯示，2018年，我國的13.9億人口中，租房人群接近2億。瞄準需求，再借助利好政策的東風，2016年，龍湖集團開始涉足長租公寓領域，建立了“冠寓”品牌。龍湖集團2016年年報顯示，作為新業務之一，滿足年輕客群質量租住及生活服務的冠寓已陸續在北京、上海、成都、重慶等地落地，并將逐漸成為公司品牌的重要一環。
2017年3月，龍湖集團正式確定了住宅開發、商業運營、長租公寓、物業服務四大主航道業務。作為主航道業務之一，龍湖冠寓開始真正落地。2017年3月12日，龍湖冠寓首次落地成都，成都金楠天街店、時代天街店相繼開業;4天后，冠寓進軍重慶，重慶源著店的落地意味著龍湖冠寓開啟了全國化布局。2017年9月，冠寓成功進入北京，首次進駐一線城市;10月份，冠寓陸續落地深圳、上海、廣州，實現四個一線城市的全覆蓋。
據同策研究院統計，截止到2019年4月，冠寓已布局到全國華北、華東、華南、西南、華中片區，包含北京、上海、杭州、武漢、深圳在內的多個一、二線重點城市。
堅定前行
龍湖是一家戰略確定便篤定前行的公司，但作為新興行業，長租公寓并不是一塊容易啃下的“骨頭”。
邵明曉在業績會上表示，長租公寓依然是龍湖的主航道業務。但是到今年，這個行業確實有一些變化。長租公寓這個業務，實際上是一個重運營、重營銷的業務，對團隊要求是非常高的。同時它的市場面非常大，針對的客群也非常寬泛，未來增長的潛力應該是比較大，但是要做好難度也很大。
同策資管分析指出，萬科、龍湖、旭輝、朗詩、景瑞、金地、碧桂園、遠洋、招商蛇口、中駿10家涉及長租公寓的開發商中，僅有龍湖、朗詩和招商蛇口三家在2018年年報披露了長租公寓的租金收入，分別為4.3億元、1.3億元和8908萬元。
2018年，GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓等長租公寓接連出現資金鏈斷裂問題。今年8月初，號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓經不住燒錢倒貼模式的消耗而轟然倒塌，成為了長租公寓的失敗樣本之一。
長租公寓運營機構轟然倒下大多與資金鏈斷裂有關，但龍湖卻有此優勢。“因為我們堅定按照自己的節奏去走，再加上龍湖的融資成本還是比較低的，所以這個業務我們還是會接著去做。”邵明曉說。
從龍湖集團整體來看，目前平均借貸成本為4.56%，集團良好的財務狀況使得冠寓具有低成本融資能力。今年7月，龍湖宣布發行2019年住房租賃專項公司債券(第一期)，發行規模為20億元人民幣，其中五年期債券票面利率僅為3.9%;2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發行完畢，融資渠道進一步拓寬;另外，龍湖集團與新加坡政府投資公司以及加拿大養老基金投資公司分別聯合設立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。
有了資金支持還不夠，如何運營長租公寓成為下一個難點。邵明曉的看法是，(長租公寓)領域未來的重點肯定還是在質量，因為已經到達了這樣一個行業地位，我們要把它的選址、運營，包括整個團隊、用戶，以及它的底層的DT和IT系統，全面去強化，讓出租率上來。
從品牌打造來看，據了解，龍湖冠寓的人群定位主要為年齡在20-35之間的年輕白領，《2018年冠寓租戶調研報告》顯示，90后是冠寓租戶的主力人群，其中90后+95后的占比已高達64%，此外還有3%的00后也加入了冠寓租客行列。
為了滿足多元人群的多樣需求，冠寓還推出了核桃、松果和豆豆三大系列產品線以切入各自的細分市場，分別針對外派精英人群、青年社區和企業客戶群體打造不同硬件與服務配比的產品。
從運營模式來看，龍湖冠寓采用“輕、中、重”三種資產模式并舉的方式，即10年以內租賃項目，10年以上租賃項目以及自持或優質物業收并購項目。其中，輕、中資產項目到成熟期將實現35%左右的毛利率。
目前，冠寓在不少城市落地的首個項目均為輕、中資產項目，例如北京冠寓的酒仙橋店、廈門冠寓的高新園店等等?？硕鸬禺a研究分析指出，作為冠寓早期布局的主要方式，輕、中資產模式主要以純品牌和運營的輸出與管理為主，在項目的獲取上比其他模式也更快。在決策上，集團給予冠寓充分授權，從而能做到一周之內就對項目做出判斷，從拿地到開業，周期大約維持在130天左右。通過輕、中資產的運作方式，冠寓可以在短時間內加快布局，開拓市場，獲取市場份額，從而擴大冠寓的規模和品牌影響力。
據邵明曉介紹，隨著后期越來越多天街帶著冠寓的TOD項目逐漸開業運營，冠寓的生態資源也會越來越豐富，更好的為青年租客群體服務。
從冠寓的營收情況可以窺見其市場認可度。年報數據顯示，2018年單年累計營收4.2億元，而2019年6月統計半年累計營收已經達到4.3億元。
“長租公寓業務從中長期來看，應該還是一個能賺錢的業務。預計冠寓明年會持平或微利，后年開始賺錢。”邵明曉表示，
臨近龍湖集團上市十周年，龍湖集團董事長吳亞軍說，“沒有故事，就是好故事。”對于下一個十年，龍湖又有什么計劃?“核心就是跟著中國的城市發展道路去走，城市化、再城市化是一個成長機會;此外，消費升級是一個機會，服務升級也是一個機會。未來十年，龍湖就是圍繞這三個機會和戰略來做。”吳亞軍說。
顯然，長租公寓市場大有可為。